来源：南通楼市观察
2023-04-03 10:25:39
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难以置信！南通CBD黄金地段，竟沦为周边居民的油菜花地！
这块地位于工农路和世纪大道路口，跟绿城玉兰公寓西门就隔了一条马路，附近都是高楼大厦，展现着南通新城区的面貌，唯有该地块格格不入。
知情人透露，该地块为商业用地，打造苏建国际城项目，2020年建成的几栋楼已经被拍卖了，成交价20几亿，至今依然空置。
到底是怎么一回事？今天我们便前往一探究竟！
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01.
成交价超20亿，空置近三年
绿城玉兰公寓东地块成油菜花地
苏建国际城位于工农南路西侧，世纪大道南侧，狼山镇街道三角桥社区范围内，是南通市首家按白金五星级标准建造的酒店项目。
项目由南京苏建房地产开发有限公司开发，总投资约6亿元。建面约11万平方米，由两栋近100米的高层及4层裙楼组成，分为地下2层，地上26层。
资料显示，苏建国际城拥有客房420间，标准客房按12x4.5米的高标准设计，所有客房内均配备了国际标准的2.2x2.1米的大床。
此外还有会议室12个，其中最大会议厅1500平方米，可容纳1200人，是举行各类商务会议和大型宴会的首选之地。
酒店设有风格迥异的餐厅及宴会包间30个，豪华KTV包间31个，25x16米的恒温游泳池，芬兰浴，桑拿和健身中心，屋顶设有花园式的婚庆广场，楼顶更有豪华VIP会所。
然而，就是这样一个大手笔规划的项目，如今却貌似凉凉，时隔近三年仍未全部正式投入使用。
建筑立面的工程牌显示，苏建国际城2020年12月竣工，随后以20多亿的价格转手，目前依然是基本空置状态。
大楼门上还有封条留下的痕迹，内部多为毛坯，大堂被用作苏建租售中心，里面只看到一名工作人员坐在前台，整个大堂空空荡荡的。
此外，旁边还有一块被围挡圈起来的未开发地块，现在已经被附近居民种满了黄灿灿的油菜花。
地块内部有不少建筑、生活垃圾，还有废弃的水泥搅拌机、一些未拆除的工房，仍有人居住于此。
靠近工农路一边的围挡上，还都是苏建以前的项目开盘的广告，看起来也有好几个年头了。
总之，在这样寸土寸金的地段，已建成的大楼空置、已拍出的地块迟迟不开发，资源浪费，影响城市整体面貌，实在是太可惜。
02.
紧靠工农路、世纪大道地铁口
地块周边二手房价格近4万/平
众所周知，主城工农路作为南通的城市主干道、价值中轴线，沿线的房价一直是处于南通的第一梯队。
尤其还是在世纪大道地铁口附近的住宅，即使在楼市冷静期都是十分火热的。
附近绿城玉兰公寓、苏建学府雅居等小区，二手房挂牌价纷纷破3.5万/平，而且这些小区业主惜售，在售房源都很少。
苏建学府雅居最近一套成交的建面约134平房源，成交单价36707元/平，总价将近500万，而且只2次带看就成交了。
绿城玉兰公寓也不必说，一直是南通高端改善住宅的代表性小区。
最近成交的一套建面约165平户型，低楼层成交单价也超3万/平，最终以505万的总价成交。
此外，目前该区域内的新房十分紧俏，近几年仅1宗住宅用地供应——星光耀北地块。
根据规划，R22030地块拟建设4栋24层高层住宅、1栋19层高层住宅以及5栋8层洋房，总户数仅428户，部分楼栋首层架空，自带一栋商业用房，包含养老、商业、幼儿等功能。
此前，R22030地块项目户型配比也正式曝光，户型主要面积段为105㎡、125㎡、160㎡、180㎡四种户型（具体以正式面世为准）。
根据土拍竞买条件，R22030地块内的产品未来限均价31000元/㎡。无论是价格还是产品，该项目相较于周边的二手房，都具有较大的竞争优势。
03.
习惯性捂盘，多项目仍未售罄
南通本土房企苏建风光不再
说到南通的本土房企苏建，这几年在南通市区也开发了不少项目，但“捂盘”的标签也逐渐贴实了。
作为南通本土房产，先后在城区落下四子，从苏建花园城到苏建名都城、苏建阳光新城、苏建学府雅居，关注的人不在少数。
这之中的苏建名都城，整个项目于2011年年底领取首批预售，卖了10多年居然还有6栋楼未建成。
根据2021年发布的项目调整方案，苏建名都城仍有5栋住宅和1栋商业未建，2栋住宅处于建设之中。
其中2栋正在施工中的高层已经完成了建筑主体。
更夸张的苏建花园城，2003年拿地，2004年开盘，捂了近20年，通房e办上至今仍有40套房源未备案。
2020年，官方回应苏建花园城配建苏建中学，因为占地面积不够，选址调整到了海港河西侧。
对超长待机的苏建花园城来说，停留在规划蓝图上的，不仅是苏建中学，还有文化活动中心，甚至有部分疑似独栋别墅用地，直接荒废变成了油菜花田。
其实，苏建在南通的几个项目本来都是期房，硬生生熬成了现房。有的项目是十几年都卖不完，有的则是捂着不舍得卖。
2021年6月，苏建阳光新城44#高层加推，共182套，均价14325元/㎡，比当时的二手价格便宜了近6000元/㎡！即使5年限售，当时项目的认筹客户也多达1232组，平均7组抢一套，足见其火爆程度。
对开发商来说，排在价值序列前面的永远是盈利，而捂盘，多少都能带来足够的效益。
但这就像硬币的正反面，捂地给了开发商等“空间”的资本，也给了消费者和这个区域巨大的变数。
对购房者来说，捂得太久的项目，当时的项目设计和规划可能早就过时，十几年前的户型到现在可能已经不能看了；
而对一个板块来说，捂地的这些年，也许正是它错过了的黄金发展期。
所以捂盘/捂地上瘾，真不是什么好事。
最后，如果你了解苏建国际城空置地块的规划，欢迎留言分享！
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