一直以来，咱们当中的很多人对房价的理解都存在误区，那就是觉得只要手上有房，就是有钱。

(相关资料图)

真的是这样吗？很显然，答案是否定的。

说到这，就不得不提到一个概念，在《资本论》中，有这样一句话：

一个物品的价值大小并不是取决于这个物品的本身如何，而是取决于社会获取这个物品的劳动时间而定。

我的理解是，商品价值大小关键不在自身，而是取决于流通性，一旦没有流通，商品也就不可能有价值。

其实房子正是如此，只要没人接盘，卖不掉，房价再高也没用。

对于楼市，我们要认清本质，把握根本，预测未来，才未雨绸缪。

在这篇文章中，没有任何的指向性观点，只给大家提供参考意见。

内容数据有处可查，分析客观专业。

注：

文章略微偏长，希望大家能冷静耐心阅读，并能清晰思考，一起友善讨论。

每个人的立场不同，观点自然也就不一样，评论不要偏激，请站在客观立场看待，这只是一篇能够让大家放松心情的文章。

01

值得思考：过去20年我国房地产快速发展，背后有一个重要原因？

谈论我国房地产历史，离不开三个重要年份：一是1998年；二是2008年；三是2014年。

下面就来分别分析一下。

首先是1998年，作为我国房地产领域的里程碑式年份，当时实施住房商品化改革。

标志着在我国房子正式成为商品，从流通性极低的福利分房时代进入了“商品化时代”。

有数据为证，1998年全国商品房成交量达12185万平，同比涨幅超35%，销售额达2513亿元，同比涨幅更是达到了39.65%。

其次是2008年，这是我国房地产业巨变的开始之年，此前哄抬房价，透支了未来数年的利润空间。

尤其是在2006和2007这两年，房价上涨更加疯狂，涨幅甚至超过了过去10年总和。

而为了拯救楼市，既得利益者便寄希望于投钱，从结果来看，也确实有效果。

最后就是2014年，这是我国房地产业的修复之年。

其实严格来说，更多的意义是延缓了泡沫破灭的时间，尤其是在自2011年开始，不少城市土地溢价“贴地飞行”，使得地方城市备受煎熬。

有些城市的去化周期甚至超过了30个月，于是就通过棚改货币化、去库存战略来减轻商品房库存，修复房地产。

因此宏观来看，过去20年我国房地产的的确确在飞速发展，但拆开来看，却遇到过不止一次危机。

而每次都能成功度过，背后有一个重要原因，就是“有人接盘”。

02

充满疑问：为什么近些年我国不少城市房地产，“降价也难卖”？

就在5月初，中国房地产业协会公布了“2023年4月50城新房报告”，这为我们了解当下房地产状况，提供了强有力的数据。

为了方便大家理解，我从2个方面进行分析。

1、成交面积方面：环比降幅接近30%。

据统计，4月全国50城新房成交面积1896万平，环比下降27%，但却同比上涨了30%。

而在这些城市中，近90%城市房地产交易行情比上个月弱。

我的看法是，“自2023年起，我国房地产确实在稳步复苏，但并非所有人心里的阴影都散掉了，不少人仍然选择观望，可是这也为房地产全面复苏造成了阻力。”

换而言之，短期内房地产大概率会不断波动，时涨时跌，不要再幻想着重新回到投资时代了。

其实成交额方面，情况大差不差，而且我们也要明白：

2023年4月房地产数据稍有好转，是基于去年低迷行情做的对比，如果和2019年到2022年做对比，差距依然明显，降幅都超过了30%。

因此，这就不难理解，房子难卖并非因为行情不好，也和过去行情太好离不开关系。

2、城市方面：有涨有跌。

说到这，就不得提到一个东南省会，没错就是福州。

作为率先放开限购的城市之一，早在2022年3月份，福州为了救助房地产，就允许非本地户籍人口买房。

或许应了那句话，现实往往没有想象的那么完美。

有数据为证，在整个2022全年，福州新房、二手房两大板块“双双谢幕”。

二手房从3.94万套降至2.72万套，新房也从8.38万套降至5.84万套，降幅都超过了三成。

虽然进入2023年，有短暂回暖，尤其是3月二手房成交量创下近23个月新高，但很快又谢幕了。

4月福州二手房仅成交3758套，环比3月的4479套减少了721套，新房仅成交1349套，环比3月的2231套也减少了882套。

可让我们意外的是，同时福州房价却也在下跌，新房均价环比下跌0.2%，同比下跌2.35%，二手房环比下跌0.3%，同比下跌3.1%。

问题来了，这到底是为什么呢？为什么降价也难卖？

我的观点还是那4个字——“无人接盘”。

请你注意，我所说的无人接盘，意思并不是没有一个人买房，而是在商品房高库存的环境下，接盘人数实在是太少了。

单看一份数据就知道了，目前福州新房库存量为728万平。

如果以近6个月福州新房成交均量来看，也就是2000套左右水平，去化周期已经接近30个月，也就是2年半。

这种数据上的差距，是我认为无人接盘的重要原因，而且不仅仅是福州。

03

充满好奇：未来类似福州“降价也难卖”，出路到底在哪？

近期网上对于未来房地产的担忧，我总结了一下，基本就是这5个字——降价也难卖。

不过，我倒是认为很多人的担心，重点并不是这5个字，而是心底对今后楼市预期信心不足。

就拿福州来说，房价自2007年的7000元每平不到的水平，一路涨到巅峰时期的3万+每平，虽然到2020年，尤其是2022年，福州房价有所下跌。

但大部分小区仍然在2万+每平。

可问题在于，不论是买过房还是准备买房的人，想要的并不是求稳，而是暴涨。

换而言之，如果福州房价能从2万涨到3万，甚至4万每平。

毫无疑问，他们对于未来福州房地产充满信心，可问题是这并不现实。

那么今后，福州以及大一批城市房地产的出路，到底在哪呢？

我的观点是保持现状，吸引人口。

首先保持现状，主要针对土地市场，现在不只是三四线城市，就连很多一二线城市都有一个弊端。

那就是太依赖土地财政。

有数据为证，早在2年前，机构就进行了统计：

在大中城市中，有13城土地财政依赖度超100%，其中杭州佛山达140%，只有4城低于50%。

作为东南省会城市，福州情况稍好一些。

因此，想让房地产有出路，第一就要在土地市场方面作出改变，至少放慢脚步。

其次就是吸引人口，这点很好理解，在之前的文章中，我就多次提到。

所有行业发展都是始于人口，同时也是止于人口。房地产也不例外。

如果福州吸引不了充足的外来人口，房地产肯定是无人接盘。

从走势图来看，自1949年开始，福州人口长期增加，这是个好消息。

而且相比较来说，自2006年之后，人口增速反而加快了。

有数据为证，注意三点年份，1949年福州全市共有约217万人，2006年共有约671万人，2022年共计有约845万人。

算下来，从1949年到2006年的57年里，每年平均增加7.96万人，而在此后的16年里，福州每年平均增加10.87万人。

虽然增量在提高，可从房地产角度来说，想支撑继续快速发展，显然还不够。

所以未来人口的重要性不言而喻，不夸张的说就是“抢人大战”。

对此，如果你还有其他不同看法，欢迎一起友善讨论！